ساخت چه ساختمان هایی به صرفه تر است؟
دسترسی سریع به محتوای مقاله
میزان سود در ساختمان‌سازی به عوامل مختلفی مانند منطقه، میزان عرضه و تقاضا، قدرت خرید و رونق در بازار، قیمت مصالح، متراژ و تعداد طبقات و هم‌چنین میزان سوددهی در بازارهای موازی بستگی دارد. به این ترتیب پیمانکاران در هر دوره با توجه به شرایط اقتصادی برای نوع ساخت‌وساز خود از نظر تعداد طبقات، متراژ و نوع سازه تصمیم‌گیری می‌کنند. حتی پیش آمده که در زمان‌های رکود و کندی نقد شوندگی در بازار مسکن، سرمایه خود را مانند چند سال اخیر از این حوزه خارج کنند. با توجه به همه این موارد آیا ساختمان سازی هنوز هم سودآوری دارد؟ در این مقاله به این می‌پردازیم که ساخت‌وساز چه شرایطی باید داشته باشد تا آن ساختمان برای پیمانکاری به‌صرفه‌تر شود. در ادامه هریک از این عوامل مؤثر بر سود ساختمان‌سازی را باهم بررسی می‌کنیم.
سود ساختمان سازی از گذشته تا اکنون؟
سود ساختمان‌سازی در هر دوره با توجه به عواملی نظیر شرایط اقتصادی و قدرت خرید مردم، قیمت مصالح، میزان ریسک‌های سرمایه‌گذاری، تورم و ... دارای اعداد مختلفی است. به عنوان نمونه در دهه 80 شمسی معمولاً پیمانکاران می‌توانستند سودهای 200 الی 300 درصدی کسب کنند؛ اما به تدریج با افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم این میزان کم شد و به 30 الی 70 درصد رسیده است. البته این مقادیر با توجه به منطقه مورد نظر می‌تواند کاهش یا افزایش یابد. مثلاً پایان کار قبل از ه دوره جهش تورمی قیمت‌ها می‌تواند میزان این سود را تا 150 الی 200 درصد نیز افزایش دهد. البته از بزرگ‌ترین مشکلات پیمانکاران در حال حاضر سرعت نقد شوندگی کم ساختمان‌ها است که باعث می‌شود مدت زمان خواب سرمایه در ساخت‌وساز افزایش یابد. هم‌چنین افزایش ریسک‌های سرمایه‌گذاری با توجه به نوسانات دلار و مصالحی نظیر قیمت تیرآهن، میلگرد و سیمان دیگر عامل کاهش سود ساختمان‌سازی به شمار می‌رود.
رکود بلای جان پیمانکاران
همان‌طور که گفتیم افزایش خواب سرمایه به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و رکود در بازار مسکن باعث شده تا پیمانکاران به دنبال راه‌حل‌های جدیدی باشند. ساخت ساختمان‌های با متراژ کوچک، افزایش تعداد طبقات، روی آوردن به ساخت واحدهای تجاری و علاقه به مناطق با رشد بالاتر مانند منطقه 22 تهران ازجمله مواردی است که می‌تواند باعث شود واحدهای ساختمانی زودتر به فروش روند.
پیمانکاران چند طبقه می‌سازند؟
افزایش هزینه‌ها و کاهش سود ساختمان‌سازی باعث شده تا پیمانکاران به سمت ساخت حداکثر تعداد طبقات مجاز سوق پیدا کنند. افزایش تعداد طبقات علاوه بر صرفه‌جویی در هزینه مصالح مانند قیمت میلگرد و بتن باعث به‌صرفه شدن قیمت زمین مورد نظر نیز می‌شود. به‌طوری که ساخت طبقات بیشتر از حد مجاز و پرداخت عوارض و خلافی نیز برای برخی پیمانکاران به‌صرفه است. به‌صورت کلی در اکثر مناطق تعداد طبقات مجاز ساختمان برای عرض کوچه 6 تا 8 متر، سه طبقه به همراه زیرزمین یا دو طبقه روی پیلوت است که این مورد با توجه به ضریب سطح اشغال زمین و تراکم شهری مورد نظر متفاوت خواهد بود. البته افزایش طبقات به معنای شلوغی بیشتر و کاهش علاقه در بخش تقاضا نیز هست.
در هر طبقه، چند واحد به صرفه است؟
مشخصاً ساخت حداکثر تعداد واحد در یک طبقه می‌تواند برای پیمانکاران به‌صرفه‌تر باشد اما با توجه به رکود باید به فروش واحدهای ساختمانی نیز توجه کرد. به این ترتیب به دلیل شلوغی، فروش ساختمان‌هایی با تعداد واحدهای بالا در هر طبقه سخت‌تر است. تقسیم به دو یا چند بلوک جدا هرچند باعث افزایش هزینه ساخت می‌شود اما سرعت فروش ساختمان را هم بیشتر می‌کند. هم‌چنین در نظر بگیرید در صورت ساخت یک واحد مسکونی در هر طبقه، افراد حاضرند قیمتی بیشتری را برای آن آپارتمان پرداخت کنند.
ساختمان چند متری بسازیم؟
اصلی‌ترین عامل در این مورد متراژ زمین، منطقه مورد نظر و قدرت خرید مردم در آن محدوده است. به عنوان مثال ساخت واحدهای با متراژ بزرگ و لوکس در مناطق بالا شهر و ساخت ساختمان‌های با متراژ کوچک‌تر در مناطق پایین می‌تواند سرعت نقد شوندگی ساخت‌وساز شما را افزایش دهد. مثلاً برای یک زمین 300 متری در تهران ساخت واحدهای 180 متری در مناطق 1 الی 5، دو واحد 90 متری در مناطق 6، 7، 8 و 22 و ساخت 3 واحد 60 متری در هر طبقه برای مناطق 9 الی 21 توصیه می‌شود.
به‌طور کلی از عوامل تأثیرگذار در تعیین تعداد و متراژ واحدها می‌توان به شهر و منطقه مورد نظر، ابعاد زمین، درصد سطح اشغال مجاز، موقعیت شمالی یا جنوبی بودن زمین، محدودیت تأمین پارکینگ و نوع تقاضای منطقه اشاره کرد.
به صرفه ترین روش های پیمانکاران برای ساختمان سازی چیست؟
به‌صرفه‌ترین روش‌های پیمانکاران برای ساختمان‌سازی شامل موارد زیر است:
- استفاده از انواع مشارکت در ساخت و یا تسهیلات بانکی
- سادگی در هندسه طراحی، استانداردهای حداقلی و اجرای اصولی ساختمان
- برآورد دقیق بودجه ساخت و پیش‌بینی احتمال نوسانات قیمت مصالح
- تأمین مصالح از تولیدکنندگان یا تأمین‌کنندگان شناخته شده
- در پاره‌ای موارد به کارگیری روش‌های نوین و سریع‌تر در ساخت‌وساز
- ترجیح اسکلت بتنی بر سازه فلزی
سخن پایانی
هرچند ساخت‌وساز در سال‌های اخیر وارد فاز رکودی شده است اما با توجه به کاهش ساخت‌وساز دولتی و خصوصی و افزایش تقاضا در سال‌های آینده می‌توان متصور شد که در صورت ادامه این روند شاهد انفجار قیمت‌ها به ویژه در بخش مسکن خواهیم بود. برای تأمین آهن آلات با بهترین قیمت در بازار می‌توانید با کارشناسان فولاد ایرانیان با شماره 42214 – 021 تماس بگیرید و از مشاوره رایگان بهره‌مند شوید.