پیش بینی قیمت مسکن تا انتهای 1403
دسترسی سریع به محتوای مقاله
بازار مسکن از سال 1401 وارد رکود تورمی سنگینی شده است، به‌طوری که در نیمه اول 1403 با کاهش بیش از 60 درصدی معاملات مسکن روبرو هستیم. در این مقاله در ارتباط با قیمت مسکن در نیمه دوم 1403 و چگونگی پایان رکود در بازار مسکن صحبت می‌کنیم. توضیح می‌دهیم که رکود تورمی چه تأثیری بر قیمت مسکن و بازار ساخت‌وساز دارد و برای مقابله با آن چه روش‌هایی را در اختیار داریم.
رکود تورمی در بازار مسکن یعنی چه؟
رکود تورمی به معنای کاهش تقاضا و ثبت معاملات در عین گران شدن و افزایش قیمت ها است. به این معنی که هرچند حجم تقاضا کاهش یافته اما این باعث کاهش قیمت مسکن نشده و قیمت مسکن به علت تورم کلی گران‌تر می‌شود. هم‌چنین کاهش علاقه به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به علت وجود تورم در هزینه‌های ساخت مانند نوسانات قیمت آهن و مقاطع فولادی و سیمان و از طرفی کاهش سوددهی در بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی مانند طلا و دلار باعث شده تا میزان ساخت و ساز و عرضه مسکن نیز کاهش یابد. مسلماً این کاهش عرضه به افزایش قیمت مسکن و ادامه رکود تورمی در بازار ساخت‌وساز دامن می‌زند.
آمار معاملات مسکن در نیمه اول 1403
در نیمه اول 1403 تعداد معاملات مسکن در تهران به صورت ماهیانه در حدود 3500 فقره به ثبت رسیده است که از کاهش 70 الی 80 درصدی معاملات حکایت دارد. به نظر می رسد این روند کاهش معالات در نیمه دوم سال 1403 نیز به ویژه در کلان شهرهایی نظیر تهران ادامه یابد.
عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن و بازار ساخت و ساز
از عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن و تورم موجود در بازار می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کاهش تقاضا
کاهش قدرت خرید نسبت به رشد تورم باعث شده تا حجم تقاضا در قسمت خرید بسیار کاهش یابد به‌طوری که بنا بر آمار شاهد هستیم که بازار مسکن تنها برای قیمت‌های زیر 2 الی 3 میلیارد کشش دارد.
- کاهش تولید و عرضه
عدم جذابیت سوددهی در بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی، رکود و کاهش تقاضا، افزایش هزینه تولید و بیشتر شدن ریسک سرمایه‌گذاری باعث خروج سرمایه از بخش ساخت و ساز شده است.
- افزایش هزینه ساخت‌وساز
افزایش قیمت زمین، گران شدن قیمت قیمت مصالح ساختمانی مانند قیمت تیرآهن، قیمت میلگرد و سیمان به علت تورم و گران شدن نرخ دلار و هم‌چنین گران شدن هزینه دستمزدها از جمله عواملی هستند که باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و غیرقابل پیش بینی شدن برآورد بودجه شده است. این امر به خروج سرمایه از بخش ساخت و ساز منجر شده است.
- سیاست‌های اقتصادی
کاهش درامدهای دولت و کم شدن بودجه عمرانی، کاهش تقریباً صددرصدی تولید مسکن دولتی و هم‌چنین کم شدن ارائه تسهیلات ساخت و خرید مردم از جمله عوامل دامن زدن به افزایش رکود در بازار مسکن هستند.
- شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی
افزایش تورم در سال‌های اخیر و جهش‌های صددرصدی نرخ دلار در برهه چند ماهه باعث شده تا همواره میزان انتظارات تورمی در بالاترین حد خود باقی بماند. این انتظار برای افزایش دوباره قیمت‌ها باعث می‌شود که در هر دو بخش خریدوفروش با کاهش روبرو شویم. چرا که نه فروشنده تصمیم به فروش می‌گیرد و نه خریدار تصمیم به خرید.
- بازارهای موازی
افزایش سوددهی در بازارهای موازی مانند طلا، سکه، خودرو و ارز تأثیر مستقیمی بر رکود در بازار مسکن دارد. هم‌چنین سرعت نقدشوندگی و بازدهی بیشتر در این بازارها نسبت به بازار مسکن باعث می‌شود که سرمایه از بازار مسکن به سمت این بازارها خارج شود. امری که در چند سال اخیر شاهد آن هستیم.
عدم وجود نقدینگی در بازار از عوامل اصلی رکود در بازار مسکن
کاهش تعداد معاملات و هم‌چنین رونق تبدیل سرمایه به جای خریدوفروش از نشانه‌های عدم وجود نقدینگی در بازار است. کاهش درامدهای مردم نسبت به میزان رشد تورم در کشور (رشد دستمزد 35 درصدی نسبت به تورم‌های بالای 50 درصد در سال‌های متمادی)، سیاست‌های انقباضی دولت و کاهش حمایت‌ه ای اقتصادی باعث شده که قدرت خرید مردم به‌طور قابل توجهی کاهش یابد. به‌طوری که می‌توان گفت قدرت خرید مردم در بخش مسکن به زیر 2 میلیارد رسیده که با توجه به قیمت ها تنها به بخش کوچکی از واحدهای مسکونی می‌رسد. به همین دلیل تقاضا در بخش واحدهای کوچک و ارزان قیمت بیشتر شده و می‌توان مشاهده کرد که بیشترین نرخ معاملات نیز به این واحدها مربوط است.
دقت کنید که سیاست‌های انقباضی به دستورالعمل‌های دولت برای کاهش نقدینگی در جامعه به‌منظور جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی اشاره دارد.
راه حل‌های مقابله با تورم در بازار مسکن
از راه حل‌های مقابله با تورم در بازار مسکن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- سرمایه‌گذاری در مناطق با توسعه و رشد بالا
مناطق با رشد بالا هم چنان از تقاضای بیشتری برخوردار هستند که این امر احتمال نقدینگی و کسب سود در بازار مسکن را افزایش می‌دهد.
- سرمایه‌گذاری در واحدهای کوچک و مناطق ارزان‌تر
با توجه به آمار، بیشترین معاملات به واحدهای زیر 70 متر و مناطق ارزان‌تر مانند پرند در اطراف تهران مربوط می‌شود. واحدهای کوچک از سرعت نقدشوندگی بیشتری در بازار برخوردار هستند که ریسک سرمایه گذاری در بازار مسکن را به طورقابل توجهی کاهش می دهد.
- تنوع سرمایه‌گذاری
سعی کنید بخشی از سرمایه خود را در بازارهای موازی مانند طلا یا سکه وارد کنید تا رکود در بازار مسکن باعث فریز شدن همه سرمایه شما نشود.
سخن پایانی
با توجه به شرایط کلی اقتصاد می‌توان گفت که رکود در بازار مسکن تا انتهای 1403 باقی خواهد ماند هرچند این رکود نمی‌تواند مانع از افزایش قیمت مسکن شود. چرا که با توجه به کاهش تقاضا، رشد نرخ مسکن نسبت به تورم کمتر بوده که این می‌تواند در آینده نزدیک باعث افزایش جهشی و دوباره قیمت مسکن شود.