پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1404
دسترسی سریع به محتوای مقاله
بازار مسکن سال 1403 را هم مانند چند سال اخیر با رکودی سنگین‌تر سپری کرد. رکود سنگینی که از 1401 دامن‌گیر بازار مسکن شده است. در سال 1403 شاهد افزایش بیش از 60 درصدی نرخ دلار بودیم و این به معنای افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. افزایش هزینه‌هایی که با رکود موجود باعث عدم توجیه اقتصادی ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر شده است. نبود نقدینگی، ادامه رکود و عقب ماندن قیمت‌های بازار مسکن از میزان تورم باید دید چه آینده‌ای را برای قیمت مسکن در سال 1404 رقم می‌زند.
در این مقاله در ارتباط با پیش‌بینی قیمت مسکن در سال 1404 و چگونگی پایان رکود در بازار مسکن صحبت می‌کنیم. در ادامه توضیح می‌دهیم که رکود تورمی چه تأثیری بر قیمت مسکن و بازار ساخت‌وساز دارد و برای مقابله با آنچه روش‌هایی را در اختیار داریم.
رکود تورمی در بازار مسکن یعنی چه؟
رکود تورمی به معنای کاهش تقاضا و ثبت معاملات در عین گران شدن و افزایش قیمت‌ها است. به این معنی که هرچند حجم تقاضا کاهش یافته اما این باعث کاهش قیمت مسکن نشده و قیمت مسکن به علت تورم کلی، گران‌تر می‌شود. هم‌چنین کاهش علاقه به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز به علت وجود تورم در هزینه‌های ساخت مانند نوسانات قیمت آهن و مقاطع فولادی و سیمان و از طرفی کاهش سوددهی در بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی مانند طلا و دلار باعث شده تا میزان ساخت‌وساز و عرضه مسکن نیز کاهش یابد. مسلماً این کاهش عرضه به افزایش قیمت مسکن و ادامه رکود تورمی در بازار ساخت‌وساز دامن می‌زند.
آمار معاملات مسکن در سال 1403
براساس گزارش‌ها در نیمه اول 1403 شاهد کاهش 70 الی 80 درصدی معاملات در بازار مسکن تهران بودیم. هرچند در نیمه دوم 1403 سامانه ثبت معاملات املاک از دسترس خارج شده، اما می‌توان حدس زد روند کاهشی برای معاملات مسکن در کلان‌شهرها ادامه پیدا کرده است.
عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن در سال 1404
از عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن و تورم موجود در بازار می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
-
کاهش تقاضا در سال 1404
کاهش درامدها و نبود نقدینگی به علت سیاست‌های اقتصادی دولت باعث کاهش قدرت عمومی خرید در بازار ایران شده است. کاهش قدرت خرید نسبت به رشد تورم باعث شده تا حجم تقاضا در قسمت خرید بسیار کاهش یابد به‌طوری‌که بنا بر آمار شاهد هستیم که بازار مسکن تنها برای قیمت‌های زیر 2 الی 3 میلیارد کشش دارد. قیمت‌هایی که مردم را به حاشیه کلان‌شهرها و واحدهای کوچک برده است.
-
کاهش تولید و عرضه مسکن در 1404
عدم جذابیت سوددهی در بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی، رکود و کاهش تقاضا، سرعت نقدینگی طولانی، افزایش هزینه تولید و بیشتر شدن ریسک سرمایه‌گذاری باعث خروج سرمایه از بخش ساخت‌وساز شده است. همان‌طور که در سال 1403 شاهد سوددهی چند ده الی چندصد درصدی بازارهایی مانند دلار، طلا و بورس بودیم. خروج سرمایه‌ای که به نظر می‌رسد در بازار 1404 نیز ادامه داشته باشد. عقب‌ماندگی قیمت مسکن از تورم بازار و هم‌چنین افزایش هزینه‌های عوارض شهرداری در سال 1404 عامل دیگر کاهش سود در بازار مسکن خواهد بود.
-
افزایش هزینه ساخت‌وساز 1404
افزایش قیمت زمین، گران شدن قیمت مصالح ساختمانی مانند قیمت تیرآهن، قیمت میلگرد و سیمان به علت تورم، گران شدن نرخ دلار و هم‌چنین گران شدن هزینه دستمزدها ازجمله عواملی هستند که باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و غیرقابل‌پیش‌بینی شدن برآورد بودجه شده است. این امر به خروج سرمایه از بخش ساخت‌وساز منجر شده است. هم‌چنین احتمال فشار حداکثری ترامپ در سال 1404 چشم‌انداز تاریکی را برای اقتصاد و بازار مسکن ایران به وجود می‌آورد.
-
سیاست‌های اقتصادی
کاهش درامدهای دولت، کسری و کم شدن بودجه عمرانی، کاهش تقریباً صددرصدی تولید مسکن دولتی و هم‌چنین کم شدن ارائه تسهیلات ساخت و خرید مردم ازجمله عوامل دامن زدن به افزایش رکود در بازار مسکن هستند. دولت با تقویت بخش عرضه می‌تواند باعث رونق در بازار مسکن شود اما دولتی که توانایی افزایش قدرت خرید مردم را نیز داشته باشد. واقعاً کدام عقل سلیمی می‌تواند وام مسکن موجود را راه گشایی برای خرید خانه بداند!
-
شرایط اقتصادی و انتظارات تورمی
افزایش تورم در سال‌های اخیر و جهش بیش از 60 درصدی نرخ دلار در برهه چندماهه باعث شده تا همواره میزان انتظارات تورمی در بالاترین حد خود باقی بماند. این انتظار برای افزایش دوباره قیمت‌ها باعث می‌شود که در هر دو بخش خریدوفروش با کاهش و نبود سرمایه‌گذاری روبرو شویم. چرا که نه فروشنده تصمیم به فروش می‌گیرد و نه خریدار تصمیم به خرید.
-
بازارهای موازی در برابر بازار مسکن 1404
افزایش سوددهی در بازارهای موازی مانند طلا، سکه و ارز تأثیر مستقیمی بر رکود در بازار مسکن دارد. هم‌چنین سرعت نقدشوندگی و بازدهی بیشتر در این بازارها نسبت به بازار مسکن باعث می‌شود که سرمایه از بازار مسکن به سمت این بازارها خارج شود. امری که در چند سال اخیر و به‌ویژه در سال 1403 شاهد آن بودیم.
رکود در بازار و پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1404
کاهش تعداد معاملات و هم‌چنین رونق تبدیل سرمایه به‌جای خریدوفروش از نشانه‌های عدم وجود نقدینگی در بازار است. کاهش درامدهای مردم نسبت به میزان رشد تورم در کشور (رشد دستمزد 35 درصدی نسبت به تورم‌های بالای 50 درصد در سال‌های متمادی)، سیاست‌های انقباضی دولت و کاهش حمایت‌های اقتصادی باعث شده که قدرت خرید مردم به‌طور قابل‌توجهی کاهش یابد. به‌طوری‌که می‌توان گفت قدرت خرید مردم در بخش مسکن به زیر 2 میلیارد رسیده که با توجه به قیمت‌ها تنها به بخش کوچکی از واحدهای مسکونی می‌رسد. به همین دلیل احتمالاً در سال 1404 نیز شاهد افزایش تقاضا در بخش واحدهای کوچک و ارزان قیمت باشیم و بیشترین نرخ معاملات را هم برای این واحدها مشاهده کنیم. از طرفی افزایش هزینه‌های ساخت نیز در مقابل، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را غیرموجه کرده است؛ بنابراین احتمالاً در سال 1404 نیز شاهد رکود در بازار مسکن و احتمال انفجار تورمی قیمت مسکن به دلیل فشرده شدن قیمت‌ها باشیم. دقت کنید که سیاست‌های انقباضی به دستورالعمل‌های دولت برای کاهش نقدینگی در جامعه به‌منظور جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی اشاره دارد.
راه حل‌های مقابله با تورم در بازار مسکن 1404
از راه حل‌های مقابله با تورم در بازار مسکن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
-
سرمایه‌گذاری در مناطق با توسعه بالا یا خانه‌های هوشمند
مناطق با رشد بالا هم چنان از تقاضای بیشتری برخوردار هستند که این امر احتمال نقدینگی و کسب سود در بازار مسکن را افزایش می‌دهد. هم‌چنین سرمایه‌گذاری در خانه‌های هوشمند و بهره‌گیری از تکنولوژی‌های روز می‌تواند با کاهش هزینه و افزایش سرعت ساخت توجیه اقتصادی بیشتری داشته باشد.
-
سرمایه‌گذاری در واحدهای کوچک و مناطق ارزان‌تر
با توجه به آمار، بیشترین معاملات به واحدهای زیر 70 متر و مناطق ارزان‌تر مانند پرند در اطراف تهران مربوط می‌شود. واحدهای کوچک از سرعت نقدشوندگی بیشتری در بازار برخوردار هستند که ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را به طورقابل‌توجهی کاهش می‌دهد.
-
تنوع در سبد سرمایه‌گذاری
سعی کنید بخشی از سرمایه خود را در بازارهای موازی مانند طلا یا سکه وارد کنید تا رکود در بازار مسکن باعث فریز شدن همه سرمایه شما نشود. با شرایط اقتصادی پیش رو احتمال رونق در بازار مسکن 1404 بسیار کم خواهد بود.
پیش بینی بازار مسکن 1404 در شهرهای مختلف
با توجه به کاهش قدرت خرید و تمایل مردم به خرید خانه‌های کوچک و ارزان می‌توان پیش بینی کرد که بازار مسکن در مناطق حومه کلان‌شهرها دارای تقاضای بیشتری باشد. هم‌چنین با توجه به کاهش عرضه و ساخت می‌توان گفت رشد قیمت مسکن 1404 در شهرهای کوچک‌تر با سرعت بیشتری ادامه خواهد یافت.
سخن پایانی
با توجه به شرایط کلی اقتصاد و ادامه‌دار بودن کاهش قدرت خرید مردم می‌توان گفت که رکود در بازار مسکن در سال 1404 نیز باقی خواهد ماند، هرچند این رکود نمی‌تواند مانع از افزایش تورمی قیمت مسکن شود. چرا که با توجه به کاهش تقاضا، ناتوانی دولت در اجرای پروژه‌های مسکن دولتی و افزایش هزینه‌های ساخت باید گفت رشد نرخ مسکن نسبت به تورم کمتر بوده و این می‌تواند در آینده نزدیک باعث افزایش جهشی و مجدد قیمت مسکن شود.